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令和4年1月、ドローンによる赤外線調査が打診調査と同等の精度を持つことが「平成20年国土交通省告示第282号」に記されました。
とはいえ、実際のところ、
ドローンによる外壁調査とはどんなものか?
どれくらい不具合を検出するのか?
打診と比べての精度は？
どれくらい安くなる?
などと思う方もいらっしゃるはず..
正直な話、ドローンによる調査は完璧ではありません。
ただし、条件さえ整えば、半分以下のコストで建物調査ができます。
この記事では、その効果を最大限活かせる条件はもちろん、ドローンによる外壁調査の方法、メリット、デメリット、調査費用、会社選びのポイントまでの全知識をお伝えします。
この記事を読めば、国土交通省の小難しい資料に目を細める必要はがなくなります。
ようするに、この記事1本で足場を組むコストを顧客開拓などに回すことができます。
12条点検や不動産売買において建物診断が必要な方は、ぜひ、参考にしてみて下さい。
山梨家づくりラボの運営者、TAO。2005年に宅地建物取引士の資格を独学で取得。山梨県内の工務店やハウスメーカー100社以上を訪問し、家づくりのノウハウを学ぶ。「失敗しない、後悔しない、より良い理想の家づくり」をミッションにサイト運営や監修に携わっている。
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ドローンによる外壁調査
ドローン外壁調査は国土交通省認定の方法
令和4年1月、国土交通省は平成20年国土交通省告示第282号を一部改正しました。
内容としては、無人航空機による赤外線調査がテストハンマーによる打診調査と同等以上の精度を持つというものです。
つまり、ドローンによる赤外線調査は打診調査と同じ精度で点検できるということです。
これをきっかけに、ここ数年、外壁調査にドローンを活用するケースが増えています。
引用元：国土交通省 定期報告制度における外壁のタイル等の調査について
ドローンによる外壁調査の精度
ドローンにより調査精度を挙げるためには、国土交通省の「定期報告制度における赤外線調査（無人航空機による赤外線調査を含む）による外壁調査 ガイドライン」に従い、調査を行う必要があります。
この内容を端的に言うと、以下の3つの条件を満たすことです。
条件が整うことでドローンによる赤外線調査は初めて効果を発揮します。
- 環境条件
- 撮影条件
- 打診との併用の必要性
環境条件
日射状況、温度、風速などはもちろん、建物の形状、仕上げ材などです。
例えば、ラスタータイルなどの反射するタイルは浮きの検出が難しく、赤外線調査には向きません。
撮影条件
赤外線撮影の角度などのことです。
水平角、仰角ともに45度以内で撮影でき、100m四方を4画素程度で撮影できる距離を確保できる等の条件です。
画像引用元：国土交通省 定期報告制度における外壁のタイル等の調査について
地上からの赤外線調査であれば、距離の問題が出てきますが、ドローンは飛行することができるので多くの場合条件をクリアできます。
打診との併用の必要性
ドローンによる赤外線調査で、浮きの検出が難しい場合、打診での調査が必要です。
例えば、マンションであれば、北側などの太陽が照らない箇所ではドローン調査ができません。打診調査などと併用する必要があるでしょう。
ドローン外壁調査の流れ
- 事前調査
- 調査計画
- 点検実施
- データ解析
- 報告書作成
事前調査
赤外線調査を行う場合、先ほどの条件に対応する物件かどうかを点検実施前に確認します。
日射状況から調査可能な時間帯を確認したり、建造物の構造、飛行ルート、打診調査を実施する箇所の確認をします。
調査計画の作成
事前調査から得た環境、撮影情報などから調査計画書を作成します。
ただし、当日のコンディションに柔軟に対応できるものにします。
点検実施
調査計画書に従い、安全に注意しながらドローンによる赤外線調査を実施。
データ解析
調査物件の情報をから余分な情報を取り除き、タイルの浮き判定を行います。
報告書作成
解析結果をもとに、不具合箇所の結果などを記載した提出用書類を作成します。
どのようなタイミングで活用されているか
- 12条点検(大規模修繕前のビル・マンション診断)
- 不動産価値の査定
- 雨漏り調査
- 建設中のビルの空撮
12条点検(大規模修繕前のビル・マンション診断)
3年に1度の特定建築物調査報告（12条点検）のタイミングで、ドローンを使用することができます。
12条点検は、壁面が剥がれて事故などにつながる前に、ビルやマンションの保全を目的として実施されます。
また、10年に1度は危険箇所の全面打診を行うことが義務付けられたため、ドローンを活用するケースが増えています。
不動産価値の査定
不動産売買における建物の資産価値を測る手段としても活用されています。
例えば、不動産の売り手、買い手の両サイドが調査を依頼するケースがあります。
雨漏り調査
ビルやマンション、戸建てなどの雨漏り調査に活用されています。
温度差を利用した赤外線撮影により、漏水箇所を特定し、雨漏り修繕につなげるというものです。
水が溜まっている部分は他の壁面より温度が低く、サーモグラフィーでは、青っぽく撮影できるため、困難な雨漏り調査もかんたんに可視化することができます。
建設中のビルの空撮
建設中のビルを真上から空撮するニーズもあります。
これは二通りの活用法があります。
一つ目は、建設現場での工事の進捗具合の確認です。
上空から俯瞰撮影をすることで進捗具合が一目でわかり、効率よく工事を進めることができるという目的があります。
二つ目は、図面の役割として使われています。
上空から建設中の配管や配線の位置を撮影しておくことで、完成後の図面として活用することができるからです。
宅地開発前などの測量にも活用されています。ドローンならかんたんに3D画像を作成し、数値で表すことができます。
ドローン外壁調査の費用相場と内訳
ここからは赤外線調査と打診調査の費用比較、そして、ドローン外壁調査費用の内訳と費用に影響するポイントを紹介します。
赤外線調査とタイル打診調査の単価比較
結論から言うと、地上からの赤外線調査のコストが一番安い方法です。ただし、45度以上の角度がついてくると精度が悪く活用が困難になります。
外壁調査単価比較
| 調査方法 | 単価 | 工期 | 精度 |
|---|---|---|---|
| ドローン 赤外線 | 200円～ 450円 | 人とAIで診断 | |
| 地上赤外線 | 120円～ 350円 | 高層階は 調査が困難 | |
| ロープ | 300円~ 750円 | 検査員により 結果が異なる | |
| ゴンドラ | 500円～ 2000円 | 設置できる 場所が限定的 | |
| 足場 | 1700円～ 2400円 | 検査員により 結果が異なる |
| 調査方法 | 特徴 | 天候 | 安全性 |
|---|---|---|---|
| ドローン赤外線 | 足場不要で コストが安い | ||
| 地上赤外線 | 測定のための スペースが必要 | ||
| ロープ | あらゆる場所で 調査可能 効率が悪い | ||
| ゴンドラ | 精度は高い コストや工期 がかかる | ||
| 足場 | 精度は高い コストや工期 がかかる |
※1㎡あたりの費用で紹介しています。
ゴンドラや足場設置による打診調査は精度が高い反面、設置できる場所があるかないかがポイントです。例えば、ビルとビルの間などはスペースの確保が困難です。
ドローン外壁調査費用の内訳
| 種別 | 内容 |
|---|---|
| 外壁調査費用 | 機材費や人件費など |
| 報告書作成費 | データ解析費用や、図面作成費など |
| 現地調査費 | 前調査などの費用 |
| 申請費 | 国土交通省飛行許可申請費用など |
| その他諸経費 | ドローンの保険料や交通費、必要機材や消耗品など |
ドローン外壁調査費用の内訳は、機材費、申請費、人件費、交通費などの日数分と、報告書作成費用や諸経費などです。
ただ、ドローンを飛ばせない場所では、他の点検方法と組み合わせる必要があるので見積もりも変わってきます。
調査費用に影響するポイント
構造物の規模
構造物の規模が大きくなると、費用も上がります。
例えば、高層ビルなどの点検を行う場合は、上層階からドローンを釣りながら点検することもあるので調査費用に影響します。
飛行許可申請が必要な場所
許可申請が必要な場合などは代行手数料が必要となるので、費用に加算されます。
飛行許可申請が必要な場所とは、空港の周辺、人口集中地区、高度150m以上の上空などです。
ただし、災害発生時の緊急用務区域での飛行は禁止されているので、飛行前に必ず確認する必要があるでしょう。
調査面積
費用は調査面積に比例します。
ただ、調査面積が広い分、単価を安くしてもらえる可能性があるので見積もり時に提案してみるとよいでしょう。
ドローンの種別
調査を行う対象によって活用するドローンの機体も変わります。
例えば、戸建ての屋根を確認する場合とマンションの建物調査をする場合では、機体の大きさも変わるので費用に影響しやすい項目です。
調査内容
大規模修繕前の建物診断に必要な調査は、タイル一枚単位で詳細な調査が必要です。
当然、調査費用も上がる傾向になります。
データ解析方法
可視光による撮影だけなのか、赤外線カメラによる撮影も必要なのか、解析方法によっても費用が変わります。
報告書の精度
報告書は、調査結果を求めたものです。
提出先により添付する種類や内容も異なります。
定期調査報告書、損傷図面、写真台帳の有無などです。
ただ、マンションの大規模修繕前の調査では、総会などで協議する内容となるのでわかりやすくまとめられた報告書であるとよいでしょう。
ドローン外壁点検のメリット・デメリット
ドローン外壁点検のメリット
コストが安い
さきほどの調査費用比較の通り、1㎡あたりの単価でも数倍の差が出ます。
また、ドローン点検では、足場を組む打診調査のように人材を投入する必要がないため、大きくコストを抑えることができます。
工期が短い
足場を組む必要がないので調査が数日内で終わります。
工期が短ければ、マンションなどでは、住民の不安感も少なく、ストレスになりにくいと言えるでしょう。
安全な調査法である
ロープアクセスや、ゴンドラなどの打診調査は精度が高い点検です。
ただ、宙づりの作業で危険な点検方法です。
ドローンを活用すれば、事故リスクが減ります。
ただ、ドローンに墜落のリスクがないとは言えませんが、調査計画書に基づいた調査や、もしものためのドローン保険などにより、リスクに備えた調査ができます。
調査精度が高い
ドローンによる赤外線調査は、知識と経験が必要な調査です。
国土交通省によるガイドラインに沿い、点検することで精度が高い調査が可能です。
防犯リスクがない
足場を組むと死角ができるため、マンションなどであれば、セキュリティー面の不安が生まれます。
ただ、ドローンであれば、そのような心配もなく安心して調査することが可能です。
ただし、住民のプライバシーに配慮し、ドローン調査の告知をする必要があるでしょう。
不具合箇所の経過が見れる
ドローンでの調査は撮影データを保存できるので、前回からどのように劣化が進んだのかなどの経過を見ることができます。
また、修繕計画を立てやすく、建造物の長寿命化に繋がります。
正直なところ、テストハンマーを叩いて異常を見極める打診調査の方が精度が高いことは事実ですが、打診調査員の経験やスキルによっても判断にばらつきがあることもまた事実です。
ドローン外壁点検のデメリット
確実ではない
打診調査で不具合がある場合でも、赤外線で拾えないものもあります。
タイルの材質から太陽の状態など国土交通省のガイドラインに沿っての調査が基本となり、事前の調査でガイドラインに添えない箇所は打診などと併用する必要があります。
ただ、環境、撮影条件が整えば、効率よく大きく精度で調査が可能です。
天候に左右される
雨はもちろん、風が強い場合でも飛行が困難であったり、中止しなければいけない場合もあります。
危険を感じたら、中止する判断力もドローン操縦士に必要なスキルです。
ドローン点検で最重要事項は安全です。いくら調査を完璧にこなせたからと言っても、建物を破損させたり、人に怪我を負わせてしまっては何もなりません。
飛行制限がある
都心部や空港周辺、150m以上の上空での飛行は航空局の許可が必要です。
ただし、実績や資格があれば許可申請が通りやすく、このような場所での点検も可能です。
例えば、高層ビルなどでは、屋上からドローンを釣り竿で降下させながら点検を行うこともあります。このような場合でも、安全第一に考える必要があります。
ドローン赤外線調査業者の選び方
法令の遵守
ドローンは便利なツールである以上に危険なものでもあります。
航空法などの規則に従い、安全に進められるドローン会社であるか判断する必要があります。
保険の加入
ドローンによる外壁点検は多くの場合、人口密集地区での調査です。
それゆえ、航空局から許可申請をもらい、安全面に注意しながら飛行する必要があります。
ただ、万が一のための保険加入は必須です。
対応する物件に想定される補償内容に加入しているかをヒアリングする必要があります。
実績や評判
ホームページや口コミ、そして取引先実績などから信頼できる会社であるかを確認する必要があります。
できれば、事前調査などに同行させてもらい、信頼できる会社なのかを確認すると失敗する確率は下がるでしょう。
建築の知見
ドローンに関わる知識や経験はもちろん、外壁の知見に長けている会社を選ぶことです。
ドローン会社といっても会社ごとに得意、不得意な分野があります。
調査対象が外壁とするならば、外壁に関わる知見を多く持っている会社を選ぶことで、修繕から中長期的な保全計画まで専門的なアドバイスをもらうことができます。
報告書の精度
大規模修繕の建物調査は、報告書の精度が見積もりの費用に大きく影響するため、不具合箇所を中心に詳細な報告書であることが大切です。
調査から報告書まで誠実に行う会社であるかも調査会社選びで重要なポイントになるでしょう。
費用
依頼する外壁調査サービスが目的に合う妥当な費用なのか、をトータルで考えるべきです。
そのためには、できるだけ多くの会社から見積もりを取り比較検討するようにしましょう。
ドローンガイドを使ってみた感想と口コミを徹底解説/点検業者一括見積もりサイト アフターフォロー
調査終了後もしっかりと修繕に向けたアドバイスがもらえるかも大切なポイントです。
的確な修繕方法の提案から調査結果の報告、定期点検の計画、危険防止対策など専門的なアフターフォロを受けることができるかなどです。
ホームページ上の言葉だけでなく、しっかりと口コミなども含めて見極めていくことがよいでしょう。
ドローン点検会社おすすめランキング14選/費用相場を徹底紹介 ドローンによる建物劣化調査事例
外壁調査事例1
外壁調査事例2
あくまで動画での事例なので、より詳しく見てみたい方は、実際の業者に依頼し、調査に同行させてもらうとよいでしょう。
外壁点検でドローンオペレーターを目指すには楽天ドローンがおすすめ
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ここまでドローンによる外壁調査をのお話をしてきましたが、自社でも導入したいと考えている場合、資格取得がおすすめです。
ドローンを飛ばす上で最も大切なことは物件の点検でも、顧客にいい顔をすることでもなく、安全に着陸させることです。
航空法などの知識がなければ、許可なく空港周辺の上空などで飛行させてしまう可能性もゼロではありません。
こういった安全の知識はもちろん、ドローンスクールでは専門分野に特化したコースも準備しているので、外壁調査の専門性もしっかりと学ぶことができます。
独学で身につけるより遥かに短時間でドローン操作の技術が身につきます。
